中信建投大胆预测，中国房价会在 2026 年底止跌并逐步回稳，仿佛在向众人宣告，楼市的寒冬再有两年就将过去，前景一片乐观，信心满满。然而，事实真会如此顺遂吗？恐怕并非如此！

  当我初次看到这份报告时，满心期待能看到基于大量国内数据的深度剖析，特别是有关楼市根基的底层居民端负债修复状况，以及劳动性收入增长态势的分析，毕竟这二者对房价走势有着决定性的影响。可令人大失所望的是，仔细研读后发现报告中关于居民端债务与收入的关键分析几近空白。

  原来竟是如此简单粗暴，他们参照国外房地产的发展历史，列举了美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国这 5 个国家楼市下跌的时长与跌幅数据，随后便机械地套用到中国楼市上，认定中国楼市的下跌与回暖周期也会在 5 至 10 年之间。按照他们的计算，中国房价已下跌三年，距离所谓的五年周期仅剩两年，于是便笃定 2026 年中国房价必然企稳回升。这就好比看到邻家房屋因轻微渗漏，经过一周修缮便恢复如初，就盲目认定自家摇摇欲坠、地基塌陷且墙体开裂的房屋也只需一周就能修好，这显然极不切实际。

  他们全然不顾中国特殊的国情，土地财政与房地产的紧密关联，居民端杠杆率和收入增速的独特变化，以及收入分配改革和社会福利保障体系的差异，仅仅依据时间这单一要素，就对中国楼市妄下论断，这样的结论怎能令人信服？说是刻舟求剑，真是再恰当不过。

  报告中还提到，中国房地产市场的症结在于信心不足，这确实没错，可在处理问题的方法上却含糊其辞。所谓的信心不足，根源不就是居民端的收入与负债问题吗？为何对此避而不谈呢？此外，报告虽强调不断出台的刺激楼市新政将扭转市场预期，但却没有深入探究这些政策会在哪些领域发力，又将如何具体影响房企、个体乃至地方财政，关键之处只是蜻蜓点水般一带而过，缺乏深入的分析与论证。

  诚然，楼市的下行周期大致在 5 至 10 年左右，市场或许有自我修复的能力，但修复的成效取决于诸多因素，比如未来的出生人口率、个体收入增速水平、城镇化、人口的聚焦方向以及产业升级与发展状况等等。在中国，房地产与众多产业相互交织，是地方财政以及地方举债发展的核心抵押物，这使得楼市一旦下行，所引发的痛苦便会成倍放大，这也是房地产市场调控如此谨慎的原因所在。牵一发而动全身，房地产在宏观经济中所承担的压力着实不容小觑。

  回顾历史，2008 年美国次贷危机引发全球金融风暴，亚洲也未能幸免。当时，中国为缓解外贸所受冲击，毅然启动大规模的对内刺激政策，大基建与房地产行业蓬勃兴起。起初，由于经济提高速度处于高位，且在城镇化进程加速的背景下，城镇居民人均住房面积有待提升，人口快速向具有产业优势的城市聚集，房地产的发展恰好顺应了这一历史潮流，与人口流动和城镇化进程相得益彰。

  然而，凡事皆有个度。2008 年 4 万亿刺激政策之后，房地产市场迅速过热，最终在 2015 年陷入困境。其背后的原因主要在于土地财政的强力推动，以及土地金融化在举债发展过程中的过度膨胀，导致楼市进入非理性上涨通胀，居民端的收入逐渐难以支撑房价的持续攀升，供需失衡的问题在一二三线城市全面爆发。

  此时，本应让市场进行自我调整，通过房价的合理调整来重新平衡供需关系，减轻房地产的负担，就如同治病，需忍受暂时的痛苦，以换取长远的健康。如果当时果断选择让楼市调整，房地产行业未来所承载的压力或许会大幅减轻。

  然而真实的情况却是，棚改货币化政策的出台再次拉动了楼市，使得那些原本已难以跟上房价上涨步伐的居民，不得不动用宝贵的负债空间来消化库存，楼市就此跳出了调整的轨道，重新步入上行通道，并一直延续至 2021 年。棚改时期错失的调整机会，换来的是更为沉重的负担。

  自 2016 年以来，房价与土地价值一路飙升，伴随着债务规模的急剧扩张，早已远超棚改之前的水平，大量金融系统内的地方债务，其最终的信用抵押物都是房产与土地。楼市的债务规模越大，想要卸下这一重担就越困难。两者之间形成了恶性循环。

  时至今日，房地产市场若要实现彻底出清，所需付出的代价已然远超 2015 年。尽管过去两年楼市泡沫有所挤压，但是当前房价与居民可支配收入的对比仍表明出清的过程尚未完成。

  事实上，居民对于住房确实存在需求，无论是刚需、投资还是改善性需求，均有其合理性。但为何这些需求未能有效化解楼市的库存呢？这其中的重点是需求未能转化为有效需求。据统计局的多个方面数据显示，截至 10 月末，商品房待售面积高达 73057 万平方米，同比增长 12.7%，其中住宅待售面积增长更是达到 19.6%，这一数据清晰地表明住房库存仍在持续大幅度增长，居民端大多持币观望，这已然成为当前楼市的主流态势。

  第一，居民对当前房价缺乏认同感。经历了楼市的起伏波动，房价神话已然破灭，人们不再盲目相信房价只涨不跌的传说，同时也对通货膨胀的威胁有了更清醒的认识，认为当前房价过高，与其价值不符。

  第二，居民端受收入与负债等因素的制约，即便房价有所下跌，仍难以承受。如今的经济提高速度已无法与过去相比，自 2016 年棚改以后，房价的持续上涨极大地消耗了居民的负债空间，早期购房的居民为偿还债务不得不削减开支，这必然导致另一部分人的收入减少，而这些尚未购房的后来人面对棚改推动后居高不下的房价以及相对缓慢的收入上涨的速度，即便在房价有所回落的当下，依然无力承担。不断攀升的库存数据便是这一困境的有力佐证。

  综上所述，在当前的背景与客观条件下，中信建投报告中关于 2026 年后楼市企稳回升的论证显得过于乐观。值得玩味的是，在中国房企蒸蒸日上之时，各路券商研报与专家的观点先是强调中国楼市的独特性，坚决反对生搬硬套国外楼市的发展经验。

  然而，到了楼市下行阶段，却又将国外经验奉为主流，这种前后矛盾的做法实在令人费解。难道我们的参考标准如此灵活多变，可以随意依据需求调整吗？

  不得不说，一些研报和专家在楼市问题上的认知深度，比不上地方政府在真实的操作中所积累的经验与感悟。从地方刺激楼市政策的调整方向，便可略知一二，例如限跌令的悄然退场以及利率的持续走低，这些举措虽不能从根本上解决楼市问题，但在缓解居民购房压力方面确实起到了非消极作用。显然，地方政府深知问题的症结所在，只是由于楼市当前庞大的债务规模所形成的巨大压力，使其在处理问题时受到诸多限制，存在一定的时代局限性。

  总之，中国楼市要想真正走出困境，迎来健康理性的新局面，仍需经历漫长的煎熬过程。这不仅需要居民端收入状况的改善与负债压力的缓解，还需要等待分配制度的优化、国际环境的稳定向好，以及国内产业的升级与成功突围。唯有当居民具备足够的经济实力，地方财政逐步摆脱对土地财政的过度依赖，当时，一个全新的、健康、稳定且充满了许多活力的楼市，才有望重新登上历史的舞台。

  高盛早就预测了，房价到2027年才能回涨2％，所以其他机构发布同样的数据，不如直接说承认高盛的预测就可以了，免得让人觉得是抄袭[偷笑]

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