首先界定一个概念，所谓基础设施，包括铁路、公路、机场、通讯，水电煤气等硬件设施（也就是能源供应系统、供水排水系统、交通运输系统、邮电通讯系统、环保环卫系统、防卫防灾安全系统等）和教育、医疗、科技、体育，文化等社会性软件基础设施。市面上各类媒体专家，总体都是将房地产和基础设施建设分开来说的。通常的语境和所见到的表达方式是：房地产和基础设施建设是稳增长的两个法宝；房地产投资和基础设施建设投资，对中国经济到底是毒药还是解药？经济稳步的增长速度开始下滑了，中央和各级地方政府又必须启动房地产和基础设施建设了！地方政府大搞基础设施建设是对的，但是，支持和推动房地产发展是倒行逆施，饮鸩止渴；银行的信贷政策和资金支持地方基础设施建设是应当鼓励的，但是，坚决禁止资金违规流入到房地产行业……诸如此类的，将房地产与基础设施建设分开来说，甚至对立来说，是市面上各类媒体、专家和学者常见论调。不仅如此，这种论调也存在于商业银行内部，商业银行绝大多数业务部门和专业人士在做信贷管理的时候，通常也是将房地产业和基础设施建设分开来看待和处理的。

  其实，根据笔者的观察，我国的房地产业和基础设施建设实际是一枚硬币的正反两面，二者相互背书，相辅相成，相反相成，对立统一。我国的房地产业和地方基础设施建设在具体资源分配、功能业态、执行过程、时空平衡等方面是对立的或者说是有差异的，但更主要的是，二者是统一的，统一于中国城市化进程，统一于中国现代化进程。

  1.没有基础设施建设投入，现代意义上的地产和房产概念是不存在的。没有基础设施建设投入，地租和所谓的土地价值等概念也是不存在的。基础设施建设投入是土地价值的最主要来源。基础设施建设与配套的启动、完善和升级，是级差地租产生的最主要来源。想想看，如果没有公路，没有铁路，没有水路，没有通讯，没有输配电，没有自来水，没有天然气……那这个“世外桃源”，即使是沃野千里，对于房地产开发商来讲，对于升斗小民来讲，对于具体的市场经济主体来讲，有什么地产或者房产价值呢？具体到一座城市，某个地块，周边如果没有配套，没有公交线路，更没有地铁，没有幼儿园、小学和中学，没有医院养老院，水电气不通，没有环保，没有安保……这种耕地模样荒野性质的地块，有房地产价值吗？存在现代意义上的地租形态吗？指望这样的地块儿卖出好价钱吗？可以在这个地方上盖房子，但这个房子卖给谁呀？谁又会要呢？这种所谓的“地产”与“房产”，与乡镇以下农村的小二楼，有什么区别？如果没有国有土地使用权证的话，这种“地产”“房产”还属于违章建筑，而农村的小二楼，最差也算小产权房。因此，土地的价值是需要完善的基础设施建设配套来背书的。当然所有基础设施建设实际上是人类科技和文明成果的不断积累，是人类劳动成果的不断积累。正是这些科技和文明成果积累不断注入这块土地，从而不断增加和丰富充实这片土地的价值。不仅如此，这些科技创新和文明积累成果，诸如发输电、公路交通、通讯互联、物流仓储、油运气暖等硬件设施，还有环保安保、教育医疗、娱乐交游、衣食住行等软件设施，在这块土地交融汇通同化合成后，产生巨大的规模经济、协同效应和聚合能量一一而这个，这个就是现代意义上的地产和房产的价值以及以指数级方式增加的升值。

  市面上某些专家，经常指斥基础设施建设的投资回报率不够，主张减少基础设施建设投资，主张刺激消费。这是因为，他们不明白基础设施建设的规模经济效应、协同经济效应和对人财物聚合能量；不明白基础设施建设的外溢效应。当然，这个不能怪他们。传统意义上的统计学确实无法将这些规模效应、协同效应和外溢效应，统计到账本里面去。作为承担基础设施建设的市场主体，确实无法直接分享到这些效应和价值。这些效应和价值，如同灯塔的灯光一样，无差别的分开分配给了在这块土地上生产、流通、交换和消费的市场主体。但是，如果任由“灯光”这样被无偿的分配和使用，那么，对于这块土地的持续稳健经营和发展，是有害的，最关键就是不可持续。于是，就有了下述第二点关系。

  2.没有现代意义上的地产和房产，基础设施建设亦是无源之水，无本之末。没有土地价值的交易、兑现、升值、贴现或者抵押，各地方基础设施建设要么无从谈起，要么无法持续。天上不会掉馅饼。基础设施建设是要花钱的，而且要花大价钱。据重庆前市长黄奇帆介绍，城市一平方公里基建投入至少15亿，这15个亿都打到地下，地面上是看不到任何东西的。100平方公里的所谓新城、新开发区，打到地底下至少1500亿。这块基建投入，就是大家熟知的“七通一平”。注意，这仅仅是“七通一平”。是“净地”的七通一平，不是“毛地”的七通一平。所谓“毛地”，是指拆迁动迁未完成的建设用地。当然，大家也知道，现在在一座城市，征地动迁拆迁安置成本，大约相当于前述所谓“七通一平”成本的80%，即七通一平如果花了10个亿，那么征地拆迁安置费用大约需要另外花8个亿。通常意义上的土地成本，主要是这两大块，其一是“七通一平”的基础建设支出，其二是征地拆迁动迁安置费用，这两大块加总，约能占到土地成本75%，有的地块，甚至超过80%。

  市面上有媒体、专家和学者，甚至不在少数，经常把土地动迁拆迁安置费用与土地的出让收入或者是土地价值等而混同。如前述第一点所言，没有基础设施建设投入，没有一级土地开发，土地价值能从哪儿来？土地升值从哪儿来？土地价值都没有，土地不升值，哪有什么土地出让收入？哪有什么拆迁动迁安置费用？这块土地的价值来源于基础设施建设的投入，来源于因为这些投入而产生的规模效应、协同效应和外溢效应以及聚合能量；这块土地的价值与是乎有人已经待在这儿，与是什么人待在这儿，与是什么人居住在这儿，没有任何关系！因此，将土地出让收入或者土地的价值以及升值，与土地折迁动迁居民安置费用混为一团，是从根子上没有搞清楚土地价值和升值来源于何处！

  言归正传。中国各级地方政府，尤其是中部西部城市地方政府，目前的财政都是“吃饭财政”。地方财政收入只能维持低水平的运转，没有能力解决城市基础设施建设资金问题。那每平方公里投入至少15亿，这个资金从哪儿来？“人民城市人民建”，“靠山吃山 靠水吃水”，这个资金只能从这块“土地”上来。要么是土地出让金，要么是以土地出让金或者是在这块土地上建设的基础设施的未来现金流背书的债券或者银行贷款。舍此之外，再无其他药方。所以，在国土资源部每年公布的土地出让金支出报告里面，有约50%的支出，是用于了基础设施建设及相关配套等方面。土地出让金以及以土地出让金背书的相关融资，本质上是“取之于地，用之于民”，从来不存在所谓的地方政府剥削市民、剥削农民！从来不存在所谓的地方政府为了卖高价地推高房价、卖地中饱私囊！“天上不会掉馅饼”，要搞地方基础设施建设，要推动地方经济发展，首先得有资金。没有建设启动资金，寸步难行。银行贷款也罢，发行专项建设债券也罢，都必须要信用背书。中国搞市场经济仅仅30多年，全社会的信用积累是不够的，企图通过股权途径来实现规模化融资是不现实的。与其求远，不如求近，通过土地抵押构建和积累信用，来实现规模化融资，是一条现实之路。当然，在当今天下，也只有中国领导的社会主义中国才有这个资格和条件走这条路。西方发达国家，在资本主义早期进行信用积累的时候，也无一例外走的是这条路！即，“土地财政”并非中国首创，其鼻祖是北欧。土地财政利国利民，批判土地财政，要么是缺乏常识，要么是不动脑思考，要么是混淆视听，要么是别有居心。

  3.房地产用地与基础设施用地是对立统一的关系。土地资源是有限，耕地和建设用地是相互矛盾的。我国耕地紧张，为守住18亿亩耕地红线，国家划定了城市开发边界，每年逐步压缩新增建设用地指标。目前，城市，尤其是重点城市的建设用地，主要通过盘活存量得来，其实就是“退二进三”、城改棚改旧改、动迁拆迁回迁。每年的新增建设用地指标有限，通过存量盘活的建设用地有限，于是，房地产用地和其他用途用地的分配就成了一对矛盾。给房地产用地分多了，那么其他用途建设用地指标就少了；给其他用途建设用地分多了，那么用来发展房地产的用地也就少了。这些所谓其他用途的建设用地，包括交通运输及其他用地，公共管理和公共服务用地，工矿仓储用地和商服用地等。一般情况下，工矿仓储会占去建设用地总量的约40%；交通运输及其他用地会占去约15%；公共管理和公共服务用地会占去约15%；商服用地会占去约15%。实际上，在重点城市，每年用于盖住宅的用地平均大约只占到15%，当然，在部分城市，可能会达到20%以上，不过，超过30%是不可能的。当然，部分公共管理和公共服务用地，以及商服用地，实际上也是地产房产用地的一部分，因为地产房产除了住宅以外，还有商业地产，包括各种办公楼、写字楼、公寓商铺等。所以，在房地产用地与其他用途的建设用地分配方面，就存在着矛盾。

  当然，这个矛盾除了存在对立外，更主要的是统一。实际上，各类其他用途的用地，除工矿仓储用地以外，都可认为是广义的软硬基础设施建设用地。如前文所言，正是有了各类其他用途，正是有了软硬件基础设施配套，正是有了“吃喝玩乐衣行文教医养交游党政安保”等的汇合聚集，土地才有价值，作为房地产用地的土地才有价值，房产地产才“值钱”！增加房地产用途的用地而减少其他用途的用地，表面看来，可能会增加普通住宅以及办公楼写字楼的供应，从而企图靠供给的增加来压低商品房的销售价格……这实际上是降低了房地产用途用地的单位价值，因为减少其他用途的建设用地供应，就意味着减少该商品房地块的相应公共产品与服务、相应的基础设施建设配套、相关的生活便利与福利等。所以，企图靠压缩其他用途的建设用地，从而增加所谓的商品房用地，这个想法是不可取的，也是行不通的。更多的商品房用地供应，必须相应的更多的其他用途的建设用地供应配套，二者是水涨船高的关系。单纯的增加住宅用地，或者是单纯的提高容积率，或者是企图靠提高容积率从而可以盖更多的住房……这些想法和做法不是导致“挤死”、就是导致“淹死”“堵死”或者“闷死”“排队等死”等，这些想法和做法错误的根源就在于没有弄清楚商品房用地与其他用途建设用地之间的对立统一关系。

  4.地产房产开发企业与地方政府基础设施建设平台企业是对立统一的关系。一般情况下，地方基础设施建设平台公司，或者其他类型的投融资平台公司以及地方国有企业等，主要是负责地方基础设施的兴建、升级和完善，主要负责地方公共服务和产品的供应供给。房地产公司主要负责商品房的建设和销售。前者可以认为是土地一级开发；后者可以认为是土地二级开发。此前，大体可以认为是2010年前，土地的一级开发和二级开发是分离的。但最近几年，在许多省市出现了土地的一级开发和二级开发联动，各种新的园区和城市组团是以这种形式开发的。担当这种一二级联动开发角色的，多数是大地产商；当然，也有由地方融资平台公司演变而成的房地产商。那么，也就是说，目前的许多房地产开发企业实际早已介入到地方基础设施建设里面去，由“生地”变成“熟地”、“七通一平”这些工作都是由房地产开发商亲力亲为的。房地产商兼营地方基础设施建设；而传统经营地方基础设施建设的平台公司部分也兼营房地产开发。绿地，碧桂园，华夏幸福等大开发商目前承担着许多地方园区、组团或者特色小镇的基础设施建设；而，一个城市，例如，西安市各城区的基础设施建设投资开发公司手上也有地或者是旗下有地产开发公司。媒体津津乐道、老百姓关注的保障房建设，有一部分是由地方政府的各平台公司开发建设的；当然，更多的是由房地产开发商在盖商品房的同时配建的。因此，现阶段，房地产开发公司与地方参与基础设施建设的各平台公司等，二者是对立统一的关系，不能割裂开来看待。

  市面上也有专家学者指出，房地产是支柱行业，房地产业拉动上下游70多个行业，房地产对经济的拉动效应是2.8……这些观点是对的。但是，如果没有弄清楚房地产业与基础设施建设之间的对立统一关系，这些观点很可能是知其然而不知其所以然。笔者一直强调房地产业是枢纽产业，是平台产业，是基础产业，而不是仅仅所谓的支柱产业。最根本的原因在于此。离开房地产业谈地方基础设施建设，是片面的；离开地方基础设施建设，谈房地产业，当然也是片面的。只有二者合二为一，才叫一枚硬币。

  本文最后需要强调的是：正是因为我国房地产行业与基础设施建设的这种对立统一关系，商业银行的对公业务，就不能将房地产开发业务和基础设施建设投融资业务割裂开来；应当统筹对待房地产企业融资与地方基础设施建设投融资业务。在中国城市化过程中，因为原始信用积累不够，通过土地来构建、积累和扩张信用（就是土地财政和土地金融）是我国突破金融抑制推进金融深化的必由之路；是各地方推进基础设施建设从而推动本地经济社会发展的必由之路。无论是房地产开发企业的贷款也好，无论是地方融资平台的贷款也罢，无论是土地储备中心的专项债券也好，也包括目前市面上流行的PPP等，本质都是基于土地而构建和扩张的信用。

  因此，将房地产行业融资与地方基础设施建设融资以及目前流行的PPP项目融资割裂分开来看，是没有道理的，这不利于商业银行业务风险识别、防范与控制，更重要的是，这种割裂不利于商业银行的业务拓展。我们知道，中国城市化大潮中，规模最大、质量最好的资产只能来自于房地产行业和地方的基础设施建设。舍弃、不重视或者割裂房地产行业与基础设施建设去追逐其他资产，都是本末倒置的。在经济增长率达到6.7%以上、经济规模和上涨的速度都傲视全球的经济体，“荒”的不是资产，而是资产识别与选择能力！返回搜狐，查看更多